Loi Pinel 2016 Métropole: défiscaliser dans l’immobilier locatif

La loi Pinel qui a remplacé la loi Duflot est applicable jusqu’au 31 décembre 2016.  Le dispositif concerne les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. A noter que le Président de la République a d’ores et déjà annoncé une prorogation du dispositif jusqu’au 31/12/2017. Tour d’horizon par Cogedis.

La loi Pinel a été mise en place pour relancer la construction de logements neufs, en particulier dans les zones à forte pression immobilière. Selon  le magazine Challenges, les premiers effets sont bénéfiques « elle a permis de relancer les ventes de logements locatifs neufs en 2015 de près de 43,8% par rapport à 2014, avec un total de près de 50.000 ventes auprès de ménages investisseurs ».

Nouveauté significative par rapport au dispositif Duflot qu’elle remplace, la loi Pinel offre la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur.

Quels sont les logements concernés ?

Il s’agit des logements neufs ou assimilés à des logements neufs. Les logements nouvellement construits, acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que les  logements que le contribuable fait construire entrent dans ce cadre. De même, un logement que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf. A  noter qu’un local affecté à un usage autre que l’habitation, que le contribuable acquiert et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement ouvre également droit au dispositif Pinel. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit obtenir  un certain niveau de performance énergétique. Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »), ou de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 »

Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation  » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

 
Réduction d’impôt sous condition

Le loyer appliqué doit respecter un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché. Le territoire est segmenté  en 4 zones : A, A bis, B1 et B2 selon le niveau de pression immobilière (cf le site www.logement.gouv.fr). La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser 300 000 € par foyer fiscal et par an. Elle s’applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12 % pour un engagement de 6 ans. Elle atteint  18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) et 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois). L’investisseur s’engage de manière irrévocable et définitive sur la durée initiale de location, bien par bien, au moment de la première déclaration de revenus sur laquelle il demande le bénéfice du dispositif Pinel. Au terme de son engagement, l’investisseur peut prolonger la durée de location, pour passer de 6 à 9 ans, ou de 9 à 12 ans et ainsi étendre le bénéfice de la réduction d’impôt. En prolongeant la durée de location de 6 à 9 ans, le taux de réduction d’impôt est de 2 % par an, puis de 1 %, en prolongeant de 9 à 12 ans. Au total, la réduction d’impôt, pour un même bien, ne peut dépasser 63 000 € en 12 ans. La réduction d’impôt est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI* à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible. Quelques recommandations pour réussir son investissement immobilier : bien choisir l’emplacement, vérifier la demande locative dans le secteur envisagé, évaluer les risques locatifs et opter pour  la bonne durée d’amortissement.

Enfin, il faut s’interroger sur l’opportunité d’une gestion déléguée à une agence immobilière.

* SCPI : Société civile de placement immobilier