Revenus fonciers, quel régime choisir ?

En dessous de 15 000 € de recettes, les revenus fonciers issus des propriétés urbaines et rurales peuvent être déclarés de droit en micro-foncier avec un abattement de 30 %. Pour déclarer ses charges, le contribuable doit se tourner vers le régime réel. L’option pour le régime réel des contribuables relevant du micro foncier vaut pour trois années.

2 types de régimes de déclaration et d’imposition

Pour déclarer les revenus fonciers et ceux tirés de la location, il existe deux types de régime de déclaration et d’imposition. Le choix dépendra du montant des recettes brutes de l’année civile. Que la propriété soit de type urbain ou rural, en dessous de 15 000 €, le contribuable peut choisir le régime micro-foncier. Autre condition d’application, ne pas bénéficier au préalable de régimes fiscaux spécifiques en cours d’engagement comme les dispositifs Besson, Robien, Borloo, SCI ou monument historique. En revanche, les bénéficiaires des dispositifs permettant de bénéficier de réductions d’impôt pour investissements locatifs (Scellier, Duflot, Pinel) ouvrent droit au régime du micro foncier.

Abattement de 30 %

 Régime de déclaration simplifié, le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes déclarées. C’est ce montant qui sera utilisé pour le calcul du revenu imposable déterminé par l’administration fiscale. Autre avantage, aucune déclaration de revenus fonciers n’est à remplir. Le contribuable précise tout simplement ses recettes sur sa déclaration de revenus. Attention cependant car il est impossible de déduire ses charges avec le micro-foncier. De même, aucun déficit foncier, imputable, le cas échéant sur le revenu global, ne saurait être constaté dans le cadre du micro-foncier.

Déduire des charges

 Pour déduire les charges réellement engagées et payées, il faut alors se tourner vers le régime réel. A condition qu’elles soient justifiées, ce régime permet de déduire, des revenus fonciers bruts, certaines charges prédéfinies par l’administration fiscale. Sont déductibles les frais de gestion et d’administration, les primes d’assurance, les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration des logements, les provisions pour charges de copropriété, les taxes foncières et les taxes annexes ainsi que les intérêts d’emprunts. Il convient toutefois de rester vigilant. Certaines charges sont totalement exclues du champ de déduction comme les travaux d’amélioration du logement impliquant des modifications du gros œuvre. L’administration est vigilante sur ce point.

Changer de régime

Le contribuable peut passer d’un régime à un autre sous certaines conditions. S’il relève du régime du micro-foncier, il peut opter pour le régime réel en déposant simplement une déclaration spécifique 2044. En faisant valoir cette option pour la première fois, le contribuable s’engage obligatoirement pour une période de trois ans. A l’issue de cette période, le propriétaire pourra à tout moment décider de se replacer sous le régime du micro-foncier s’il respecte toujours le plafond de 15 000 € de recettes brutes. Sur le plan du formalisme, il suffit de ne pas déposer de déclaration 2044 pour renoncer au réel. Par contre, si au terme d’une ou plusieurs années le propriétaire fait le choix de ré-opter au réel, il s’engagera à nouveau pour une période de trois ans. La réglementation fiscale des revenus fonciers est complexe. Elle mérite toute l’attention du contribuable. L’enjeu porte sur l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute la CSG à 15,5 %.

Le conseil de Cogedis

Abattement forfaitaire de 30 % avec le micro foncier ou déduction des charges réelles, une simulation s’impose avant de s’engager.

Modalités du micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique de droit quand les recettes brutes, issues du revenu locatif, sont inférieures à 15 000 €. Ce montant n’est pas proratisé sur le temps de location. Il est calculé sur l’ensemble des recettes du foyer fiscal encaissées au cours l’année civile. Pour les propriétés urbaines, il s’agit des loyers perçus ainsi que des dépenses qui incombent au propriétaire mais supportés par le locataire. Les recettes exceptionnelles, telles que les subventions pour financer des travaux de rénovation ou encore des indemnités d’assurance compensant une perte de loyer, peuvent être intégrées au calcul du montant. Pour les propriétés rurales, les recettes englobent les loyers perçus des fermages et des mises à disposition ainsi que la valeur d’éventuels avantages en nature prévus par le bail.