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/ En 2020, quelle stratégie adopter en revenus fonciers ?

Voici un tour d’horizon des principales nouveautés en matière immobilière avec les prorogations des dispositifs et simplifications de mise en œuvre.

Dans l’immobilier neuf, le pinel est prorogé et aménagé.

La réduction d’impôt Pinel sera recentrée à partir des investissements 2021 sur les bâtiments d’habitat collectif. Cela signifie que les constructions de maison individuelle ou
de pavillon seront exclues du dispositif.

Attention, pour bénéficier du PINEL en logement individuel, vous devez engager les démarches en 2020.

Entrée en vigueur d’une expérimentation de la régionalisation du Pinel en région Bretagne jusqu’au 31 décembre 2021.

Revenus fonciers

Elle vise à améliorer l’adéquation du dispositif :

  • aux enjeux d’aménagement du territoire,
  • à la lutte contre l’étalement urbain.

revenus fonciersLes pleins pouvoirs sont donnés au préfet de région pour définir :
  • les villes éligibles,
  • les plafonds de loyer et de ressources du locataire par type de logement.

L’intérêt : Élargir le périmètre géographique du Pinel pour répondre aux tensions sur le marché locatif. Pour rappel, depuis 2019, en Bretagne, seules les villes de Rennes et de Saint-Malo pouvaient en bénéficier.

Dans l’ancien, des assouplissements pour les dispositifs “denormandie” et “cosse”.

La réduction d’impôt Denormandie mise en place en 2019 pour encourager à investir dans l’immobilier en centre-ville ou territoires dégradés est :
  • prorogée de 1 an : jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • simplifiée avec un périmètre étendu à toute la commune et non plus au coeur de ville.
Les travaux doivent atteindre 25 % du prix de revient global.

La nouveauté : il est désormais possible de réaliser des travaux d’amélioration. Ceux-ci peuvent concourir à l’augmentation de la surface habitable.

Vérifier si la ville relève du dispositif Denormandie : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie 

Autre dispositif, le ”Cosse”, qui procure un avantage sous forme d’abattement sur les loyers bruts perçus (de 15 % à 85 %) si une convention est signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il est :
  • prorogé de 3 ans : 31 décembre 2022 ;
  • possible d’imputer un déficit sur le revenu global jusqu’à un plafond de 15 300 € ;
  • éligible à la zone C (zone rurale), depuis 2019, sans avoir à déléguer la gestion locative à un intermédiaire.
Attention, à compter de juillet 2020, pour en bénéficier le logement devra respecter un niveau de performance énergétique global (des précisions sur les exigences sont attendues).
Pour + d’infos : contacter l’ANAH.

Notre avis : Pour éviter la nouvelle réglementation, il faut signer la convention avant le 1er juillet.

Dans l’ancien, autre alternative, c’est la pratique du déficit foncier.

Il s’agit de réaliser des dépenses de travaux imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Elle vous offre une plus grande souplesse car :

  • pas d’engagement sur une période de 6 à 9 ans ;
  • pas besoin de respecter un zonage, un plafond de loyers ou de ressources du locataire.
L’objectif de ces travaux est de valoriser le bien pour qu’il se loue ou se vende plus cher.

L’impact fiscal est d’autant plus intéressant pour les foyers avec une tranche marginale d’imposition élevée (à partir de 30 %).

Vigilance : En cas d’imputation du déficit sur le revenu global, vous devez continuer à louer le bien pendant les 3 années qui suivent. A défaut l’impôt sera recalculé.

Notre conseil :
Dans le neuf, consultez ce site pour connaître les nouvelles zones éligibles en Bretagne pour un investissement PINEL et patientez, hors Bretagne, si l’expérimentation est étendue. Soyez vigilant sur le prix de revient de l’investissement !

Dans l’ancien, si vous souhaitez garder la liberté de la location : privilégiez le déficit foncier. Sinon, le “Cosse” sera le choix le plus accessible car le Denormandie est plus restrictif. Si ce dernier peut être retenu, une étude est nécessaire pour arbitrer.

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