Sécuriser l’achat immobilier en concubinage

Publié le 14/03/2016

Le concubinage séduit de plus en plus les couples. Mais cette situation ne facilite pas l’achat des biens immobiliers et de ses conséquences en cas de séparation ou de décès.

La convention d’indivision

En général, des personnes sont en indivision quand, après un décès, ils sont plusieurs héritiers à recevoir les biens de la succession. Mais l’indivision désigne aussi le fait d’acheter ensemble, avec les deux noms sur l’acte notarié. Les concubins optent donc souvent pour cette option. Ainsi, chacun des concubins est propriétaire en proportion de son apport. La particularité de l’indivision est que les décisions doivent être prises à l’unanimité. Par exemple, en cas de séparation ou de désaccord, la solution doit être prise avec le consentement des deux parties. Et, puisque personne ne peut être contraint à rester dans l’indivision, chaque propriétaire peut, à tout moment, imposer à l’autre de vendre le bien pour en partager le prix.

Pour assouplir le système et éviter des blocages, une convention écrite peut être incluse dans l’acte d’acquisition. Celle-ci doit être établie par un notaire et lister les biens de l’indivision concernés ainsi que les droits de chaque indivisiaire.

Elle peut, par exemple, prévoir la désignation d’un ou des cogérants et détailler la quotepart de chaque indivisiaire ou encore préciser que, lors du décès de l’un d’eux, le survivant pourra acquérir la quotepart du défunt par une clause de rachat (et éviter ainsi une situation d’indivision avec la « belle-famille »).

Cette convention peut être établie pour un durée de 5 ans maximum (et reconductible tacitement). Pendant cette durée, les indivisiaires ne peuvent exiger la vente du bien.

Le testament

En tant que concubin, votre partenaire n’a légalement aucun droit dans votre succession. Le testament permet donc de léguer la pleine propriété ou l’usufruit de la résidence principale par exemple, et cela en étant exonéré de droits de succession. Toutefois, vous ne pouvez léguer à votre partenaire que votre « quotité disponible » car vous ne pouvez pas toucher à la réserve héréditaire destinée à vos descendants, pour laquelle l’impact fiscal reste le même.

La clause de tontine

La clause de tontine insérée à l’acte de vente prévoit qu’au décès d’un des concubins, le survivant est déclaré comme étant l’acquéreur depuis l’origine. Le concubin survivant est protégé contrairement aux héritiers du défunt car le logement est sa propriété exclusive.

Cette option présente le risque de blocage en cas de mésentente entre les concubins. En outre, la fiscalité lui est défavorable : la tontine étant considérée par l’administration comme une donation, le conjoint survivant sera taxé de droits de succession, à 60% de droits de mutation (sauf si le bien est la résidence principale des concubins et sa valeur est inférieure à 76.000 € au jour du décès).

La société civile immobilière

Une autre solution plus pérenne et plus organisée que l’indivision est de créer une Société Civile Immobilière (SCI), qui fait des concubins les associés d’une société et non les propriétaires d’un logement. Chaque concubin reçoit des parts sociales proportionnellement à sa part dans le capital de la société ce qui, en cas de séparation, facilite le partage.

En cas de décès de l’un des concubins, ses parts reviennent à ses héritiers. Pour que le concubin survivant ne se retrouve pas dans une situation où les héritiers voudraient l’expulser du logement, il peut recourir au démembrement croisé de propriété. Chaque concubin achète la moitié des parts du bien en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Ainsi, lorsque l’un décède, l’autre récupère l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Par conséquent le concubin survivant se retrouve avec un bien immobilier dont il possède la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit sur l’autre moitié. Les héritiers du défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts du bien, ce qui autorise le survivant à demeurer dans le logement.

Un des désavantages de la SCI est son coût de constitution élevé. Elle empêche également le recours à certains financements aidés et déductions fiscales.

Rédigé par COGEDIS