3, 2 ,1… Défiscalisez grâce à la location meublée !

Publié le 26/09/2022

La location meublée, de multiples possibilités

Une location est dite “meublée” dès lors que le logement comporte l’ensemble des meubles et équipements permettant une occupation en l’état. Literie et assises, cuisine, luminaires, rangements… Tous les équipements requis sont listés dans un décret (disponible ici).

La location meublée regroupe de multiples activités, plus ou moins contraignantes. Laquelle correspond le mieux à votre projet ?

• Les locations meublées à l’année : studio, maison, logement en résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, de vacances…). Le bien est loué à l’année, la gestion locative peut très facilement être déléguée à une agence ou à la résidence de services dédiée. C’est l’activité la moins contraignante, tout en offrant une défiscalisation efficace.
• Les locations meublées de courte durée (ou saisonnières) : gîtes, villas, appartements en zones touristiques. Vous louez à la nuitée, à la semaine ou au mois, en tout cas à une clientèle de passage. Les plateformes (Airbnb, Gîte de France, Booking, Abritel…) sont souvent une aide bienvenue pour commercialiser votre bien, mais l’investissement personnel reste conséquent sur les périodes de location : gestion du planning, des contrats, des arrivées-départs, des ménages entre chaque vacation…

Nous vous recommandons de demander le classement “meublés de tourisme” en étoiles par Atout France pour booster l’efficacité fiscale. N’oubliez pas également de déclarer votre bien en Mairie !

Votre projet peut aller encore plus loin ! Si vous proposez à votre clientèle des services complémentaires (fourniture du linge ou du petit déjeuner, ménage en cours de séjour), vous vous rapprochez de l’hôtellerie professionnelle. Cette “para-hôtellerie” est une activité distincte de la location meublée, elle a son régime fiscal propre. Nous ne l’aborderons pas dans la suite de l’article.

Une fiscalité sur-mesure et avantageuse

Des bénéfices peu, voire pas fiscalisés

Quelle que soit la formule choisie (location à l’année ou saisonnière), la location meublée relève fiscalement des « bénéfices industriels et commerciaux “ (BIC). Cela permet, en cas d’option pour le régime réel, de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien, par le biais de l’amortissement. Ainsi, vous profitez pendant plusieurs années de revenus non fiscalisés.

Si vous souhaitez une gestion comptable et fiscale simplifiée, le régime micro peut aussi convenir : vous êtes taxé sur seulement 50 % voire 29 % (si classement meublé de tourisme) de votre chiffre d’affaires. Mais en micro, il y aura toujours un revenu taxable (pas d’amortissement ni déficit possible).

2 statuts avantageux

Si vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié des revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires et pensions, revenus BA/BNC ou autre BIC), alors vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP). Si l’une des conditions n’est pas respectée, vous êtes non professionnel (LMNP). D’une année à l’autre, votre statut peut changer.

En aparté : la location à une résidence de services vous confère le statut de LMNP. Cette activité se distingue car elle seule permet de déduire la TVA et de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Des cotisations sociales dans 2 cas seulement

Vous devez régler des cotisations sociales auprès de l’Urssaf-SSI :

• si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
• ou si, tout en étant LMNP, vos recettes annuelles saisonnières dépassent 23 000 €

Les cotisations versées dépendent du revenu généré. Elles sont créatrices de droits permettant d’assurer ou d’augmenter votre couverture retraite, maladie, etc.

En dehors de ces 2 situations, les revenus sont soumis à prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,20 %. Attention, car si vos autres revenus d’activités sont faibles (inférieurs à 8 227 €), vous pouvez être également redevable de la cotisation dite “Puma”.

Rédigé par Papa Ndione