Estimation d’exploitation agricole

Pour évaluer objectivement l’exploitation à céder, il est recommandé de faire la synthèse entre la valeur patrimoniale et la capacité de remboursement de l’acquéreur.
Estimation exploitation agricole

Publié le 09/11/2020

Quand la retraite approche, ou quand l’on souhaite s’orienter vers d’autres activités, il faut songer à transmettre son outil de travail.

Étape incontournable de la transmission et de l’installation, l’évaluation de l’exploitation agricole permet de connaître à un instant T la valeur juste de l’outil.

Avec 3 à 4 % de restructuration annuelle, le marché des ventes d’exploitations agricoles est toujours très actif.

Pour évaluer objectivement l’exploitation à céder, il est recommandé de faire la synthèse entre la valeur patrimoniale et la capacité de remboursement de l’acquéreur. La première approche donne une valeur réelle de vente. A partir de la deuxième, l’acquéreur évalue la rentabilité future de l’exploitation à reprendre. Si l’efficacité économique de l’exploitation reprise n’est pas suffisante pour faire face à la valeur patrimoniale souhaitée par le vendeur, il sera sans doute difficile d’aller plus loin dans la transaction.

Valeurs vénales

1ère étape : l’évaluation de l’entreprise. Le dernier bilan comptable est l’outil central de cette évaluation. Cependant, les valeurs comptables sont remplacées par des valeurs vénales qui reflètent le marché actuel. L’objectif est de déterminer le prix auquel l’entreprise pourrait être cédée.

Approche économique

Du point de vue du repreneur, c’est l’approche économique qui détermine la rentabilité potentielle via l’Excédent brut d’exploitation (EBE). L’EBE doit servir à régler les annuités bancaires et à effectuer les prélèvements privés. Il faut également prévoir une marge de sécurité en cas de coup dur. Cette marge est généralement estimée à 10 %. La capacité à emprunter du repreneur est à mettre en parallèle avec le prix demandé suite à l’évaluation patrimoniale de l’exploitation.

Réalisée à partir d’un travail d’expert, l’estimation repose sur différentes méthodes : la valeur patrimoniale et la valeur basée sur la rentabilité.

Quelle que soit la forme juridique de l’exploitation agricole (individuelle, société), la question de la valeur de l’entreprise peut se poser à différents moments de la carrière : vente d’une exploitation, entrée ou départ d’un associé, création d’une société, cessation d’activité (départ en retraite, …), divorce, décès.

En toutes circonstances, faire estimer la valeur patrimoniale de l’entreprise par un tiers est une précaution à prendre par le cédant autant que par le repreneur. « Ce travail d’évaluation permet de connaître à un instant t la valeur juste de l’outil de production, explique Pierre Brousseau Directeur d’Altéor Transaction. Dans le cas de l’entrée d’un nouvel associé dans un Gaec par exemple, la valeur de l’exploitation peut avoir évolué depuis la date de constitution de la société. L’estimation de l’exploitation permet aux associés de connaître la valeur exacte des parts sociales avant de se mettre d’accord avec l’associé entrant. »

Étape incontournable de la transmission

L’estimation au « juste prix » de l’exploitation est une nécessité économique mais aussi fiscale, la valeur de transaction choisie servant de base pour le calcul des plus-values et des droits d’enregistrement. Elle constitue par ailleurs une obligation légale dans les cas particulier d’un décès ou d’un divorce. La recherche de la valeur réelle des biens transmis est capitale sous peine de sa remise en cause par les héritiers ou l’administration fiscale, afin d’éviter tout redressement.

L’évaluation de l’exploitation doit être anticipée et suppose idéalement de démarrer la réflexion plusieurs années à l’avance.

« Le but pour l’agriculteur, dans le cas d’une vente à un tiers, c’est bien sûr de se préparer psychologiquement à transmettre l’exploitation souvent détenue de génération en génération. Évaluer suffisamment tôt permet aussi de faire un point sur la fiscalité, de voir les solutions possibles d’organisation patrimoniale à mettre en œuvre et décider de la meilleure stratégie juridique visant à atténuer au maximum la fiscalité. L’exploitant doit se poser la question de l’évaluation de 18 mois à 2 ans avant la date de la vente. »

Les évaluations patrimoniales d’entreprise se réalisent à partir d’un travail d’expertise. En fonction de la nature de l’actif à évaluer, plusieurs partenaires peuvent accompagner l’exploitant agricole pour réaliser cette estimation de manière à ce que la transmission du capital d’exploitation puisse se faire en toute objectivité et sécurité. Il peut s’agir d’un spécialiste de la transmission et la transaction d’exploitations, de la Safer, de notaires voire d’agents immobiliers (notamment pour la maison d’habitation).

À noter que la réalisation de deux évaluations par une personne extérieure permet d’avoir une base objective pour négocier sereinement avec un repreneur potentiel. « L’évaluateur doit posséder certaines qualités pour mener à bien l’évaluation : une compétence, une connaissance de son secteur et des prix du marché », souligne Pierre Brousseau.

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Rédigé par COGEDIS