GFA : Comment baisser le coût du foncier ?

Publié le 12/02/2016

L’assise foncière d’une exploitation constitue un élément central de son « fonds agricole »
Le Groupement foncier agricole (GFA) est un bon moyen de limiter le coût du foncier, de plus en plus élevé, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Il permet d’organiser la transmission, d’éviter le démembrement et de sécuriser les droits à prime et droits à produire.

Dans un contexte de hausse du coût de la terre, le Groupement foncier agricole (GFA) permet de partager la charge foncière à plusieurs. Le GFA est une société civile constituée entre deux associés au minimum, qui peuvent faire des apports de foncier ou de numéraire en vue d’acquérir des terres. S’il peut les exploiter lui-même, ses principaux avantages sont liés à sa qualité de bailleur. Il existe deux formes de GFA : le GFA familial ou le GFA d’investissement. Les deux ont la même finalité : le maintien d’une unité foncière.

Répartir le foncier

Lorsqu’un seul des enfants reprend l’exploitation familiale, cela peut créer un déséquilibre avec les autres frères et sœurs dans la masse successorale, conduisant l’exploitant à leur verser une soulte qui peut se révéler importante. En créant un GFA avant la transmission, les parents répartissent le foncier entre chacun par l’attribution de parts sociales. Ils peuvent bien entendu en conserver l’usufruit donc le fermage afin de conforter leur retraite.
Cette solution exige de bonnes relations entre les enfants pour que l’exploitant puisse rembourser progressivement les associés par le rachat des parts. Cette opération lui permet en effet de maintenir et de protéger l’unité foncière mais elle est moins intéressante pour les autres associés qui ne peuvent pas valoriser le foncier comme ils le veulent. La vente des parts sociales ne peut se faire bien souvent qu’entre les associés.

Le GFA hors cadre familial

Le GFA peut aussi s’avérer intéressant pour une installation hors cadre familial. Dans ce cas, l’investissement dans l’outil de production peut se révéler onéreux. Le portage foncier dans le cadre d’un GFA permet à l’exploitant de répartir dans le temps la charge du foncier. Il rachète progressivement des parts sociales à des investisseurs pour qui le placement doit être rentable.

Le GFA est également une solution pour répartir le coût du foncier entre les associés d’une société d’exploitation (Gaec, EARL ou SCEA) et éviter les tensions liées à des prélèvements plus importants d’un associé acquéreur de foncier qui doit faire face à ses échéances d’emprunt.

Objectif : rétablir l’équité entre les associés qui peuvent prévoir dans les statuts une attribution préférentielle au moment de la liquidation du GFA.

Une fiscalité avantageuse

Côté fiscal, le GFA permet d’obtenir une exonération partielle de droits de mutation en cas de transmission s’il est couplé avec un bail à long terme et une interdiction dans les statuts d’exploiter en faire-valoir direct. Cette exonération est de 75 % dans la limite de 101 897 euros et de 50 % au-delà. Le donateur doit détenir les parts depuis au moins 2 ans et les héritiers doivent les conserver au moins 5 ans.

On retrouve aussi cette exonération partielle en matière d’impôt sur la fortune.

Dans le cadre d’un GFA familial, l’exonération peut être totale lorsqu’il s’agit de biens professionnels. Les revenus issus du GFA peuvent être des bénéfices agricoles (GFA exploitant) mais ce sont le plus souvent des revenus fonciers (GFA bailleur) car ils sont issus de baux soumis au statut du fermage. Chaque associé en perçoit une partie, fonction de sa quote-part de résultat. Si ses recettes foncières sont inférieures à 15 000 €, l’associé peut choisir le régime du micro-foncier à la condition d’être propriétaire d’autres immeubles donnés en location et de ne pas donner en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux.

Lors de ventes, les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières réalisées par des particuliers.

Le conseil d’experts

Le Groupement foncier agricole permet de répartir le coût de la terre entre plusieurs tout en maintenant une unité foncière.

Rentabilité des parts de GFA et bail cessible

Créé par la loi d’orientation de janvier 2006, le bail cessible est un Bail à long terme qui permet d’augmenter le montant du fermage par rapport à un bail rural classique. La durée du bail (minimum 18 ans), l’indemnité d’éviction et le nombre d’associés au sein du GFA sécurisent le foncier pour l’exploitant tout en augmentant la rentabilité des investisseurs.

Rédigé par COGEDIS