Le dispositif Cosse ancien évolue et devient Loc’Avantages
Vous souhaitez louer un bien ? Avez-vous intérêt de signer une convention avec l'ANAH pour bénéficier du nouveau régime Loc’Avantages ?
Publié le 25/03/2022
Quelles sont les principales évolutions ?
Le dispositif de déduction Cosse ancien est devenu depuis le 1er mars 2022, une réduction d’impôt dénommée Loc’Avantages.
Il y a des points communs avec l’ancien dispositif puisque vous devez :
- conclure une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat)
- louer votre bien à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et respecter un loyer plafonné
Les autres principales conditions :
- L’investisseur doit être une personne physique (détention directe ou via une société à l’impôt sur le revenu)
- Le logement est la résidence principale du locataire.
- Le bail locatif est “nu” (non meublé).
- Engagement de louer pour une durée de 6 ans.
- Interdiction de louer à un ascendant / descendant.
- Ne pas louer un logement énergivore classé en F ou G, autrement dit une “passoire thermique”.
- La location par un intermédiaire est possible (= location solidaire via un mandat par une agence immobilière à vocation sociale…)
- Logement neuf ou ancien
- Plafonnement des niches fiscales (10 000 €)
Les niveaux de loyers et taux de réduction d’impôt
En l’échange d’une location à un prix inférieur à celui du marché, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt.
Le principe : « Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée »
Consultez le simulateur pour connaître les plafonds de loyer et de ressources.
Loc’Avantages est-il plus avantageux que la location nue classique ?
En pratique :
- vous bénéficiez d’une réduction d’impôt qui compense le loyer plafonné.
- si vous louez moins cher que le prix du marché : cela engendre une baisse du revenu imposable et entraîne une baisse du montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Voici une comparaison d’un bien loué en nu au prix du marché (en direct) à 10 000 € avec le loc’Avantages en secteur intermédiaire loc1 et en secteur social loc2.
Si vous louez un bien nu sous le dispositif Loc’Avantages : ce dernier offre une rentabilité nette après impôt plus élevée que la location nue sans plafonnement du loyer.
Dans l’exemple, le gain varie de 200 à 1350 € par an selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et le niveau du loyer pratiqué.
Précisions :
- L’impôt estimé sur les 6 années doit être suffisant pour absorber la réduction d’impôt.
- Le montant de l’avantage est variable chaque année (notamment, en cas de vacance locative, le montant de la réduction est alors plus faible et définitivement perdu).
- La réduction est maintenue, y compris après les 6 ans, jusqu’au renouvellement ou la reconduction du contrat de bail ou du changement de locataire.
- Si vous avez un locataire qui est déjà en place : Il est impératif de renégocier le bail !
Notre conseil
Loc’Avantages a des atouts. Vous devez arbitrer par rapport à votre situation fiscale et vos objectifs recherchés. Cela peut être une opportunité si :
- vous avez un bien en location qui vient de sortir d’un précédent régime de défiscalisation (ex : Scellier…). Conservez-le : c’est une solution de recyclage intéressante !
- vous avez un projet d’investissement immobilier.
Si vous êtes intéressés, demandez conseil à votre comptable.
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Rédigé par Christophe Gavard