Le nouveau dispositif Jeanbrun 2026 ou “statut du bailleur privé”
Publié le 26/08/2026
En quoi le nouvel amortissement change-t-il la donne fiscale ?
La grande innovation du Jeanbrun réside dans le passage d'une réduction d'impôt (Pinel) à un amortissement.
Vous déduisez chaque année une part du bien (sur 80 % de sa valeur) de vos revenus fonciers.
Ce dispositif est hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €). C’est un atout majeur si vous êtes déjà engagés dans d'autres leviers.
Plus votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée, plus le gain est renforcé pour neutraliser vos revenus fonciers.
Votre projet en immeuble collectif est-il éligible ?
Oui, car votre investissement doit être réalisé uniquement sur les logements en habitat collectif entre février 2026 et fin 2028. Cela signifie que les maisons sont exclues).
Vous devez également respecter les critères techniques stricts suivants :
- Engagement : Location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
- Performance : DPE classe A ou B obligatoire pour l'ancien réhabilité (travaux de 30% min.).
- Plafonds : Respect des loyers et des ressources locataires (réf. Pinel ou Loc’Avantages).
Exemple concret : quel gain net espérer pour votre futur investissement ?
Prenons l’exemple d’un appartement neuf acquis 200 000 € (base amortissable de 160 000 €) en secteur intermédiaire (avec une TMI à 30 %) :
- Amortissement annuel : 5 600 € déduits de vos revenus fonciers (soit 50 400 € sur 9 ans)
- Gain fiscal total (9 ans) : environ 24 000 € (impôts et prélèvements sociaux économisés).
- Impact à la revente : Une fiscalité sur la plus-value de 13 849 €.
- Gain net final : 9 940 €.
À titre de comparaison, le gain net est supérieur au LMNP (8 522 €) sur une période identique.
Comparatif des stratégies après 9 ans
Jeanbrun (location nue)
- Amortissement du bien (80% fixe)
- Gain IR ≈ 24 000 €
- Plus-value plus taxée (base minorée par les amortissements)
- Gain net estimé sur 9 ans* ≈ 9 940 €
LMNP (location meublée)
- Amortissement en location meublée (BIC)
- Gain IR : Important, mais légèrement moindre dans l’exemple
- Fiscalité sur la plus-value selon le régime LMNP
- Gain net estimé sur 9 ans* ≈ 8 522 €
Location nue
- Déduction des charges, déficit foncier
- Gain IR : Plus limitée, pas d’amortissement du bien
- Plus-value calculée sur le prix d’achat réel
- Gain net estimé sur 9 ans* inférieur au Jeanbrun et au LMNP
*Les montants sont indicatifs et dépendent de nombreux paramètres : niveau de loyer, financement, charges, durée de détention, évolution des prix, etc.
Attention à "l'effet boomerang" !
Ne l’oubliez pas : lors de la revente, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Cela augmente mécaniquement l'impôt à la sortie.
Le Jeanbrun est donc une stratégie de gain de trésorerie immédiat : vous réduisez votre impôt aujourd'hui pour financer votre bien, en acceptant que la fiscalité sera reportée à la cession.
Notre conseil
Le statut du bailleur privé est un puissant levier fiscal, mais il ne s'improvise pas. Contactez votre gestionnaire pour sécuriser la rentabilité réelle de votre projet.
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Rédigé par Christophe Gavard